在日常生活中，家里燈泡壞了，找物業(yè);停水停電了，找物業(yè);房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，還找物業(yè)……在一些居民眼中，只要是出現(xiàn)問題就要求物業(yè)來解決，物業(yè)就是萬(wàn)能的。物業(yè)公司究竟是干嗎的?物業(yè)的管理權(quán)限有哪些?出現(xiàn)一些問題業(yè)主究竟該找哪些部門?
近期，隨著民法典的頒布，更是有不少居民咨詢上述問題。鑒于此，記者邀請(qǐng)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)秘書長(zhǎng)、河南正美物業(yè)服務(wù)有限公司總裁李建強(qiáng)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)委員、北京市京師(鄭州)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人亢銀忠，深圳之平物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理錄高凱為大家答疑解惑。
管
01
綠地被侵占物業(yè)該不該管?
問題：“我們小區(qū)才交房沒幾年，就已出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主毀壞公共綠地的現(xiàn)象，物業(yè)也是不管不問?！编嵵菔写笥^國(guó)際小區(qū)王先生向本報(bào)投訴稱，“物業(yè)到底有沒有管理義務(wù)?”
解讀：《民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”;同時(shí)，《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全”。
因此，物業(yè)負(fù)有對(duì)小區(qū)公共綠地的管理義務(wù)。如果小區(qū)的綠地被侵占，物業(yè)應(yīng)該要求破壞者整改并恢復(fù)原樣。對(duì)于不予恢復(fù)的，物業(yè)公司可以報(bào)請(qǐng)有關(guān)執(zhí)法部門介入解決。
02
私搭亂建該誰(shuí)管?
問題：除了毀壞綠地，據(jù)很多大觀國(guó)際小區(qū)業(yè)主反映，部分業(yè)主還存在私搭亂建的現(xiàn)象，到底該歸誰(shuí)管?
解讀：上述《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護(hù)業(yè)主共有部分秩序的義務(wù)。因此，小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)了私搭亂建，首先可以通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行維權(quán);如果在業(yè)主共有部分進(jìn)行私搭亂建，同樣可以請(qǐng)求物業(yè)進(jìn)行管理;如果私搭亂建者拒不履行相關(guān)義務(wù)，還可以向有關(guān)行政部門投訴或報(bào)告，請(qǐng)求有關(guān)部門介入處理。
此外，新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確，城市管理執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處違法建筑、毀壞綠地等行為。侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門，責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下罰款，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。
03
消防出問題該誰(shuí)管?
問題：“我們小區(qū)地下車庫(kù)消防通道被人侵占改裝成儲(chǔ)藏間，極大增加消防隱患，業(yè)主多次反映沒人管?！苯?，不少福澤門小區(qū)的業(yè)主向記者反映，“作為日常管理方，消防通道被占，到底該歸誰(shuí)管?”
解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。”
因此，物業(yè)有義務(wù)防止其服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應(yīng)及時(shí)采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告并協(xié)助處理違法行為的義務(wù)。
因此，如果小區(qū)內(nèi)消防出現(xiàn)問題，例如因?yàn)槟硺I(yè)主將其電動(dòng)車停放在樓道里而致使火災(zāi)，除了追究該業(yè)主的責(zé)任外，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)未采取管理措施，同樣應(yīng)承擔(dān)管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。
04
噪聲污染歸誰(shuí)管?
問題：鄰居裝修、跳廣場(chǎng)舞、家里K歌……這些噪聲污染經(jīng)常影響我們的生活，物業(yè)該不該管?
解讀：《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。
業(yè)主或其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
因此，物業(yè)同樣具有維護(hù)小區(qū)秩序的義務(wù)。按照《民法典》的規(guī)定，小區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染，權(quán)益被損害者可以請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管制，也可以請(qǐng)求小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權(quán)益被損害者同樣可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，由有關(guān)行政主管部門介入進(jìn)行管制。
不管
01
物業(yè)換開關(guān)、水龍頭該不該收費(fèi)?
問題：“插座更換10元/個(gè)、馬桶疏通50元……”劉先生向記者出具了物業(yè)的上門維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)提供的這些服務(wù)該不該收費(fèi)?
解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。”
而開關(guān)、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無(wú)償為業(yè)主進(jìn)行維修的義務(wù)，因此，不能要求物業(yè)無(wú)償提供服務(wù)，物業(yè)給業(yè)主換開關(guān)、水龍頭，屬于增值服務(wù)，可以適當(dāng)收費(fèi)。
分不同情況
01
停水、停電該找誰(shuí)?
問題：有時(shí)會(huì)遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統(tǒng)一對(duì)某個(gè)區(qū)域進(jìn)行停水、停電，有的是小區(qū)里的轉(zhuǎn)供水、電設(shè)施出現(xiàn)了問題，而有的則是物業(yè)故意給某個(gè)業(yè)主家停水、停電。
解讀：《民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電。供電人未按照國(guó)家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電，造成用電人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”
供水、供電等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向用戶收取費(fèi)用。遇到停水、停電等問題，應(yīng)要求供水、供電等單位解決問題。
如涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)供水、電的，應(yīng)區(qū)分屬于源頭問題還是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備因素，如果是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備出現(xiàn)問題，應(yīng)由物業(yè)組織自行維修或申請(qǐng)使用維修資金維修。
同時(shí)，《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
02
房子漏水歸誰(shuí)管?
問題：廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見的，那么是不是該由物業(yè)出錢進(jìn)行維修呢?
解讀：要分3類情況：(1)新建商品房處于質(zhì)保期內(nèi)的，一般由建設(shè)單位來負(fù)責(zé)維修;(2)屬于自用部位或人為破壞、使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻?，一般由使用人自行組織維修;(3)超出質(zhì)保期、因使用年限較長(zhǎng)等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面滲水、漏水等問題，應(yīng)依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行維修。新頒布的《民法典》降低了維修資金的使用門檻。
03
房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題歸誰(shuí)管?
問題：買的房子出現(xiàn)裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰(shuí)?
解讀：應(yīng)分情況討論：(1)向開發(fā)商購(gòu)買房屋，居住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題：《商品房買賣解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！币虼?，如果購(gòu)買房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質(zhì)量問題后，業(yè)主可以向開發(fā)商請(qǐng)求賠償。
(2)購(gòu)買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題：《民法典》第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請(qǐng)求承擔(dān)違約責(zé)任”，因此，如果在購(gòu)買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題，現(xiàn)業(yè)主應(yīng)向原業(yè)主請(qǐng)求賠償;原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請(qǐng)求賠償。
04
公共部位、設(shè)施出問題誰(shuí)負(fù)責(zé)?
問題：“我們小區(qū)個(gè)別外墻脫落較厲害?！编嵵菔泻阃ㄐ鲁菢I(yè)委會(huì)主任梁芳靜向記者反映稱。7月14日記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，6號(hào)樓一單元西墻確實(shí)存在瓷片鼓包、脫落的情況。外墻脫落、電梯出現(xiàn)問題，到底該歸誰(shuí)管?
解讀：電梯等共有設(shè)施設(shè)備出問題應(yīng)區(qū)分看待，日常維護(hù)、保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇;如屬于大、中修維修，符合維修資金使用范疇的，應(yīng)通過申請(qǐng)使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，保修期內(nèi)可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)進(jìn)行反映，由其協(xié)調(diào)建設(shè)單位進(jìn)行維修;保修期外的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)申請(qǐng)使用維修資金解決。
《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。
02
其他
01
買的二手房還用繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同嗎?
問題：鄭州張女士在綠博片區(qū)買了二手房，入住之后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)比市區(qū)大部分都高，達(dá)到2.45元/月/平方米?！拔覜]有跟物業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，難道我必須得按照這個(gè)價(jià)格交嗎?”她問道。
解讀：買賣二手房后，購(gòu)買人取得了房屋產(chǎn)權(quán)，便自然成為了該小區(qū)的業(yè)主。
《民法典》第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)?！币虼?，購(gòu)買二手房后，購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同。
02
買房簽前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)遇到霸王條款咋辦?
問題：買房時(shí)，顧問會(huì)讓簽一大堆協(xié)議、合同，其中就包括前期物業(yè)服務(wù)合同，很多人認(rèn)為“反正大家簽的都一樣，沒必要認(rèn)真看”。事實(shí)上不僅房屋買賣合同存在霸王條款，就連很多人不關(guān)注的前期物業(yè)服務(wù)合同里也有很多不合理?xiàng)l款。遇到霸王條款該咋辦?
解讀：《民法典》第一百五十一條規(guī)定：“一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷?！?/span>
因此，如果當(dāng)事人認(rèn)為其簽署的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議顯失公平，可以向法院請(qǐng)求撤銷該物業(yè)服務(wù)協(xié)議。其中，具體情況應(yīng)具體分析，對(duì)于在物業(yè)管理職責(zé)范疇內(nèi)，物業(yè)方存在將本應(yīng)由自己承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主、加重對(duì)方責(zé)任或減輕自己責(zé)任、違反法律法規(guī)規(guī)定要求等情形的，應(yīng)屬于無(wú)效條款。
常見的霸王條款有哪些?
1.在指定停車場(chǎng)停放自行車、電動(dòng)車、摩托車、轎車等各種車輛收費(fèi)，但不作保管，車輛損毀、損壞或丟失以及車內(nèi)物品丟失均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。
解讀：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條規(guī)定：“消費(fèi)者在購(gòu)買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)享有人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者提供的商品和服務(wù)，符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求。”第十八條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求?！钡诙臈l規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無(wú)效?！?/span>
此條款物業(yè)方將本應(yīng)由自己承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給車主，屬于《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第(二)項(xiàng)所指的經(jīng)營(yíng)者在格式條款中加重消費(fèi)者責(zé)任“承擔(dān)應(yīng)由格式條款提供方承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任”的霸王條款。
2.業(yè)主使用物業(yè)管理區(qū)域休閑運(yùn)動(dòng)器材，因器械故障造成人身傷害的，責(zé)任自負(fù)。
解讀：對(duì)因器械故障造成人身傷害的事件，應(yīng)具體分清器械故障是因物業(yè)方管理不當(dāng)、疏于職守造成的，還是因業(yè)主使用不當(dāng)造成的。如果是由于物業(yè)管理不當(dāng)造成的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)賠償業(yè)主的損失。此條款免除了物業(yè)方在管理不當(dāng)?shù)那樾蜗聭?yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，同時(shí)排除了此情形下業(yè)主的賠償請(qǐng)求權(quán)，屬于《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第(一)項(xiàng)、第十一條第(三)項(xiàng)所指的經(jīng)營(yíng)者在格式條款中免除自己“造成消費(fèi)者人身傷害的責(zé)任”、排除消費(fèi)者“請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利”的霸王條款。
3.第三人致業(yè)主人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失責(zé)任自負(fù)。物業(yè)公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
解讀：此條屬于霸王條款。應(yīng)具體情況具體分析。如果是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
4.物業(yè)公司違反本合同，向業(yè)主支付萬(wàn)分之三的違約金;業(yè)主違反本合同，向物業(yè)公司支付每日千分之三的滯納金。
解讀：此條屬于霸王條款。符合《合同法》中加重對(duì)方責(zé)任、減輕自己責(zé)任的情形。
