地方政府發(fā)文通知司法拍賣(mài)房屋受限購(gòu)政策調(diào)整，法院強(qiáng)調(diào)法律規(guī)定司法拍賣(mài)不同于一般市場(chǎng)交易中的自主買(mǎi)賣(mài)行為，不受限購(gòu)限制。法拍房究竟是否受限購(gòu)政策調(diào)整？購(gòu)房者又該何去何從？
恰逢全國(guó)房?jī)r(jià)剛剛經(jīng)歷了一輪較大上漲，各地為貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“因城施策”的宗旨，紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策并不斷加碼，如何突破限購(gòu)政策成為不少人日趨迫切的需求，而司法拍賣(mài)就是其中之一。因此，“法拍房是否受限購(gòu)政策調(diào)整”這一問(wèn)題也就愈發(fā)引人關(guān)注了。就“法拍房是否受限購(gòu)政策調(diào)整”這一問(wèn)題，近日，一組南京市房管局下設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室發(fā)文“怒懟”江蘇省高院的圖片在朋友圈熱傳，并引發(fā)廣泛熱議。
事件回顧江蘇省高院與南京房管局起“爭(zhēng)執(zhí)”
2017年5月31日，江蘇省高院在江蘇省內(nèi)法院系統(tǒng)下發(fā)《關(guān)于司法拍賣(mài)涉住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》蘇高法〔2017〕91號(hào)內(nèi)部文件，對(duì)“法拍房是否受限購(gòu)政策調(diào)整”這一問(wèn)題進(jìn)行了明確表態(tài)。
一是強(qiáng)調(diào)“司法拍賣(mài)是基于公權(quán)力的強(qiáng)制執(zhí)行行為，不同于一般市場(chǎng)交易中的自主買(mǎi)賣(mài)行為”，明確“司法拍賣(mài)成交或者裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移，不動(dòng)產(chǎn)登記僅為協(xié)助執(zhí)行行為，并不會(huì)對(duì)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生影響。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)拒不協(xié)助辦理登記手續(xù)的，依法采取強(qiáng)制執(zhí)行措施”，即法拍房不受限購(gòu)政策調(diào)整，房管局必須予以配合，拒不配合的法院可采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。
二是對(duì)部分下級(jí)法院不經(jīng)請(qǐng)示上級(jí)法院，在司法拍賣(mài)公告中作法拍房也適用住房限購(gòu)政策的特別提示的做法提出了嚴(yán)厲批評(píng)。通知指出，“個(gè)別地方出臺(tái)文件，要求司法拍賣(mài)也要適用住房限購(gòu)政策，一些法院執(zhí)行局機(jī)械套用，在拍賣(mài)公告中特別提示這一點(diǎn)，嚴(yán)重影響司法拍賣(mài)成交率以及司法財(cái)產(chǎn)處置工作”。
而就在江蘇省高院這份文件發(fā)布一周后，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室針對(duì)性地發(fā)布《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知>操作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，正面回應(yīng)了這一議題。明確“因司法拍賣(mài)取得不動(dòng)產(chǎn)的，按住房限購(gòu)政策執(zhí)行，購(gòu)房者需具有購(gòu)房資格；同時(shí)，取得者需在取得不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)滿(mǎn)3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案登記手續(xù)”， 這份內(nèi)容上截然相反的通知可以說(shuō)是完全否決了江蘇省高院文件的要求。作為江蘇省高院的下級(jí)，南京市中院赫然在收件單位之列，南京市房管局對(duì)江蘇省高院這一文件“正面硬懟”的意味不言自明。而南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室，系南京市政府房管局2016年10月8日為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而成立的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，成立到現(xiàn)在尚不足一年。但在南京市編辦以及南京市政府信息公開(kāi)欄目關(guān)于南京市住房保障和房產(chǎn)局的機(jī)構(gòu)設(shè)置介紹中，均沒(méi)有該辦公室的公開(kāi)信息。
明文法規(guī)司法拍賣(mài)房屋不受限購(gòu)政策調(diào)整司法拍賣(mài)，即法院在民事案件強(qiáng)制執(zhí)行程序中，按程序自行進(jìn)行或委托拍賣(mài)公司公開(kāi)處理債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。自網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的廣泛普及與發(fā)展完善之后，司法拍賣(mài)的主要陣地就從線(xiàn)下轉(zhuǎn)移到了線(xiàn)上，在網(wǎng)上你不僅能拍到名牌包包、手表，甚至車(chē)子、房子、土地也是不在話(huà)下，點(diǎn)點(diǎn)鼠標(biāo)就能操作，用支付寶就可以購(gòu)買(mǎi)，操作方便，價(jià)格便宜。
那么，法拍房究竟受不受限購(gòu)政策調(diào)整呢？目前我國(guó)法律上關(guān)于這一問(wèn)題又是如何規(guī)定的？
? 《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
? 《民事訴訟法》第二百四十二條規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)向有關(guān)單位查詢(xún)被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財(cái)產(chǎn)情況。人民法院有權(quán)根據(jù)不同情形扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價(jià)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，有關(guān)單位必須辦理。
? 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規(guī)定，拍賣(mài)成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移。
根據(jù)上述法律和司法解釋的規(guī)定，司法拍賣(mài)房屋所有權(quán)自法院裁定送達(dá)買(mǎi)家時(shí)轉(zhuǎn)移，是不受限購(gòu)政策的影響的，而房管局/國(guó)土局作為產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的協(xié)助執(zhí)行單位，必須配合辦理相關(guān)手續(xù)。
可見(jiàn)，關(guān)于法拍房到底受不受限購(gòu)政策調(diào)整這一問(wèn)題，在現(xiàn)行法律規(guī)定上應(yīng)當(dāng)是基本沒(méi)有爭(zhēng)議的，無(wú)論是最高院對(duì)民訴法的司法解釋?zhuān)€是更高位階的物權(quán)法的規(guī)定，都對(duì)這種特殊的物權(quán)變動(dòng)形式進(jìn)行了明確規(guī)定，司法拍賣(mài)房屋不受限購(gòu)政策調(diào)整，競(jìng)拍人不因限購(gòu)政策而喪失購(gòu)房資格。
可能有人會(huì)感到疑惑，為何法律要這么規(guī)定？憑什么司法拍賣(mài)的房屋就可以有超越普通市場(chǎng)交易房屋的這種“特權(quán)”，就可以不受限購(gòu)政策調(diào)整？需要說(shuō)明一下，這是因?yàn)椋恳粯端痉ㄅ馁u(mài)案件，其背后都是一個(gè)個(gè)曾經(jīng)“受過(guò)傷”且嗷嗷待哺的債權(quán)人。進(jìn)入司法拍賣(mài)環(huán)節(jié)的案件，意味著法院已進(jìn)行裁決，但有關(guān)當(dāng)事人拒不履行法院生效文書(shū)確定的義務(wù)，債權(quán)人的利益已受過(guò)侵害，只能通過(guò)資產(chǎn)處置來(lái)彌補(bǔ)損失，而司法程序則是普通民眾權(quán)利得以救濟(jì)的最后一道防線(xiàn)。法院受理申請(qǐng)人的申請(qǐng)，對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)通過(guò)司法拍賣(mài)的形式予以執(zhí)行，是法律賦予法院的司法權(quán)，也就是司法公正最后一步的體現(xiàn)。這種權(quán)利救濟(jì)程序，是基于公權(quán)力的強(qiáng)制執(zhí)行行為，不同于一般市場(chǎng)交易中的自主買(mǎi)賣(mài)行為，自然不應(yīng)當(dāng)受到各個(gè)地方為穩(wěn)定市場(chǎng)而推出的調(diào)控政策的限制。
有住建部門(mén)指出，限購(gòu)是政府宏觀調(diào)控，“法拍房”若不受限購(gòu)政策約束，將會(huì)有投機(jī)者通過(guò)司法拍賣(mài)繞開(kāi)限購(gòu)政策，催生“多房合法”。對(duì)此，中國(guó)政法大學(xué)副教授朱巍表示，投機(jī)者確實(shí)存在，但不能因?yàn)樯贁?shù)投機(jī)者的存在，就將“法拍房”適用限購(gòu)政策。法院在拍賣(mài)時(shí)，首先需要考慮的就是盡快實(shí)現(xiàn)債權(quán)，保障司法權(quán)威和當(dāng)事人合法權(quán)益。當(dāng)然，在拍賣(mài)過(guò)程中法院也應(yīng)該考慮城市的限購(gòu)政策，在有大量競(jìng)拍人競(jìng)拍時(shí)，可以根據(jù)不同情況，設(shè)定一定的門(mén)檻，也可以在同等條件下優(yōu)先有購(gòu)房資格者購(gòu)買(mǎi)。
尷尬現(xiàn)狀部分地方政府發(fā)文“違背”國(guó)家法律然而，實(shí)踐中又是怎樣一番景象呢？關(guān)于司法拍賣(mài)房屋，目前大多數(shù)城市的做法還是遵守法律規(guī)定不予限購(gòu)，如西安在2017年6月28日剛剛出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中明確說(shuō)明，“通過(guò)司法裁決、直系親屬間贈(zèng)與、繼承等方式取得的住房，以及申請(qǐng)退出的經(jīng)濟(jì)適用住房等不受本通知規(guī)定限制”，杭州住建局官網(wǎng)在2016年11月10日關(guān)于限購(gòu)政策答疑中亦明確答復(fù)“司法拍賣(mài)住房不在限購(gòu)范圍內(nèi)”。上海市房地產(chǎn)交易中心亦表示，“只要有法院的判決書(shū)或是裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，有拍賣(mài)行的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，這種屬于強(qiáng)制拍賣(mài)，就不會(huì)被限購(gòu)。”
但是，仍有北京、廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、廈門(mén)、南京、嘉興、濟(jì)南、石家莊、三亞等十余個(gè)城市無(wú)視法律規(guī)定，要求法拍房也得限購(gòu)。北京市于今年4月27日經(jīng)過(guò)市住建委、市高院、市規(guī)土委召開(kāi)聯(lián)合會(huì)議后規(guī)定，“法院在公開(kāi)發(fā)布的拍賣(mài)公告中應(yīng)明確，競(jìng)拍方為自然人的，其家庭或個(gè)人應(yīng)符合本市限購(gòu)政策，否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”，在國(guó)內(nèi)首次將司法拍賣(mài)納入限購(gòu)管理。
那么問(wèn)題就來(lái)了，既然法律明明白白地規(guī)定了法拍房不受限購(gòu)政策調(diào)整，那實(shí)踐中這些地方的限購(gòu)政策又作何解釋?zhuān)亢軣o(wú)奈，這就是當(dāng)下的現(xiàn)狀，也是整個(gè)法律職業(yè)共同體所面臨的尷尬。大量的地方性文件、政策、通知，甚至是一紙會(huì)議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)的一句批示，就能夠“廢掉”一部代表國(guó)家意志的法律，就能架空法律，將其束之高閣。這樣的事情不勝枚舉，比如很多城市地下車(chē)位不給辦理權(quán)屬證書(shū)，比如很多城市《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》“備案制”被活生生整成了“審批制”，比如很多城市規(guī)定樓盤(pán)價(jià)格超過(guò)某個(gè)數(shù)值就不給價(jià)格備案不發(fā)預(yù)售證。南京房管局“怒懟”江蘇省高院一案中也是如此，一個(gè)政府部門(mén)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)一紙通知就能讓一票人等的安居理想落空。
結(jié)語(yǔ)強(qiáng)制拍賣(mài)是法院為保障執(zhí)行債權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)而強(qiáng)制剝奪債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，通過(guò)拍賣(mài)使拍賣(mài)物變價(jià)的執(zhí)行行為。這是一種國(guó)家公權(quán)力行為，是法律賦予法院的司法權(quán)。法院通過(guò)行使司法權(quán)，使得強(qiáng)制執(zhí)行的申請(qǐng)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，是公民合法權(quán)益的救濟(jì)途徑。因此，司法拍賣(mài)以法院生效的文書(shū)作為執(zhí)行依據(jù)，政府機(jī)關(guān)、部門(mén)如果對(duì)抗的話(huà)，那就是對(duì)抗法律。法院拍賣(mài)成功后，下發(fā)裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求房產(chǎn)部門(mén)辦理變更登記，有權(quán)機(jī)關(guān)必須予以辦理，政府部門(mén)如果拒不履行協(xié)助義務(wù)，法院有權(quán)予以處罰。總之，無(wú)論誰(shuí)是誰(shuí)非，還需盡快從全國(guó)層面上出統(tǒng)一規(guī)定，不然無(wú)論是司法，還是政府管理部門(mén)，還是欲購(gòu)買(mǎi)房屋的民眾，都會(huì)無(wú)所適從。
