4月底，北京將法拍房正式納入限購(gòu)范圍，要求競(jìng)拍人必須擁有購(gòu)房資格，才可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。但即便如此，法拍房仍因?yàn)閮r(jià)格較低的因素，受到市場(chǎng)追捧。尤其是二套房貸款必須80%以上的規(guī)定，在提高了普通商品房首付門檻的同時(shí)，也讓法拍房必須全款的規(guī)定顯得不再那么困難。
這就使得之前很多不知道還有此種購(gòu)房方法的置業(yè)者，最近也開始打聽起購(gòu)置法拍房的操作流程及注意事項(xiàng)，希望可以撿漏，完成“安居”愿望。但不得不提醒的是，法拍房在競(jìng)買的過程中也存在實(shí)際費(fèi)用負(fù)擔(dān)過高、產(chǎn)權(quán)不清等諸多風(fēng)險(xiǎn)，置業(yè)者應(yīng)謹(jǐn)慎為之，以免使自己處于被動(dòng)之中。
全款法拍房低于市價(jià)首付款
法拍房雖然在今年也納入限購(gòu)了，但因?yàn)閮r(jià)格低于市價(jià)，仍受到了不少購(gòu)房人關(guān)注，希望能夠從中撿漏。所謂“法拍房”，顧名思義，其實(shí)就是法院拍賣房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱，專指那些遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋，其產(chǎn)生原因主要包括拖欠商業(yè)貸款、民間借貸、因故司法沒收及無主財(cái)產(chǎn)等。
法拍房之前之所以不受重視，一個(gè)重要的原因是必須全款，在信貸寬松的時(shí)代，全款買房被認(rèn)為是成本非常高的事情。但如今，隨著信貸收緊，普通商品房的首付比例不斷上調(diào)，認(rèn)房又認(rèn)貸的前提下，二套房首付比例已經(jīng)達(dá)到了80%，這就讓價(jià)格明顯低于市價(jià)的法拍房重新顯出了優(yōu)勢(shì)。
黃斌（化名）是某醫(yī)院的外科大夫，妻子在大學(xué)教書，一直想換購(gòu)一套大戶型作為改善房。除了在樓市里關(guān)注消息以外，黃斌聽朋友聊起法拍房，得知價(jià)格會(huì)低于市價(jià)很多，于是最近開始向中介打聽如何可以順利購(gòu)買“法拍房”房源。
“現(xiàn)在居住的房子面積不是很大，想著今年把老家的父母接過來一同居住，需要再買一套大戶型?！秉S斌告訴北京青年報(bào)記者，“他最近關(guān)注了幾套即將開拍的房子，價(jià)格低于市價(jià)很多。但最終能以什么價(jià)格成交，并且購(gòu)買法拍房有沒有風(fēng)險(xiǎn)，他自己心里也沒有底，最近還在征求家里人的意見。”
黃斌介紹道，他在網(wǎng)上關(guān)注的一套法拍房，是中介介紹的。房子位于朝陽(yáng)區(qū)國(guó)奧村，緊鄰?qiáng)W林匹克公園和鳥巢、水立方。起拍價(jià)是1513萬元，南北通透的三室兩廳，面積約202平方米，單價(jià)約為7.5萬元/平方米。而根據(jù)鏈家網(wǎng)的顯示，目前國(guó)奧村的二手房報(bào)價(jià)在10萬-14萬/平方米之間，一套204平方米的三居室，報(bào)價(jià)2620萬元，單價(jià)約為128564元/平方米。相比之下，黃斌關(guān)注的法拍房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。
“中介告訴我這套房子低于市場(chǎng)價(jià)900萬，而且只需要交總房款3%的契稅?！倍瑧粜偷亩址?，按照80%的首付來說，僅房款就需要2060萬元。黃斌透露，雖然價(jià)格很誘人，但實(shí)際競(jìng)拍時(shí)價(jià)格會(huì)抬高到多少，他自己心里也沒底。
與黃斌還在糾結(jié)觀察不同，張女士在今年成功購(gòu)入了一套法拍房。競(jìng)拍價(jià)格雖然出現(xiàn)了大幅上升，但仍比市價(jià)便宜不少。張女士介紹，她拍得的房子位于西城區(qū)，是一套64平方米的一居室，起拍價(jià)370萬元，最終以751萬元的價(jià)格成交，折合單價(jià)約11.75萬元/平方米，即便價(jià)格大幅提高，但由于周邊二手房報(bào)價(jià)都在13萬元/平方米左右，因此張女士仍認(rèn)為算是撿漏成功。
隨著信貸門檻的提高，普通商品房的貸款優(yōu)勢(shì)正在縮小，起拍價(jià)低的法拍房進(jìn)入人們的視線，成交價(jià)也是一路看漲。
據(jù)從事法拍房交易的中介吳先生介紹，不少購(gòu)買法拍房的置業(yè)者有著跟黃斌類似的想法。但吳先生也同時(shí)表示，從總的購(gòu)買人群上來看，參與競(jìng)拍的人明顯增多，都在尋找撿漏的機(jī)會(huì)。
北京法拍網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前共有819套法拍房房源，其中近一周將有278套開拍房源。其中海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的房源數(shù)量最多，均有超過100套。
房?jī)r(jià)低與司法拍賣政策有關(guān)
法拍房?jī)r(jià)格較低，那么個(gè)人買家該如何購(gòu)買“法拍房”？據(jù)了解，通常法院民事執(zhí)行局會(huì)與京東、淘寶等平臺(tái)合作，將不動(dòng)產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上拍賣。北京購(gòu)房人也可以登錄北京法拍網(wǎng)，參與法拍房競(jìng)拍。無論哪種方式，都需要在競(jìng)拍前預(yù)交保證金，保證金的數(shù)額通常是總起拍款的10%。之后競(jìng)買人憑借本人身份有效證明及保證金收據(jù)參與房屋拍賣，出價(jià)高者得房，競(jìng)得者可根據(jù)法院裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及房屋拍賣成交確認(rèn)書辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)。競(jìng)拍失敗者，可申請(qǐng)辦理保證金退還手續(xù)。但競(jìng)拍成功未按時(shí)付清尾款，則保證金不退。
據(jù)中介吳先生介紹，法拍房之所以低于市場(chǎng)價(jià)，主要原因是與司法拍賣相關(guān)政策有關(guān)。
早在2004年，我國(guó)最高人民法院向社會(huì)公布了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中，該條例第八條明確規(guī)定：“人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十?！?br />
換句話說，若一套“法拍房”的總價(jià)為1000萬元，那么通常情況下，該套房源首次起拍價(jià)為800萬元，若出現(xiàn)流拍，房?jī)r(jià)還有在前一次保留價(jià)基礎(chǔ)之上降價(jià)160萬元的下行空間。
在“北京法拍網(wǎng)”上就有很多低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)25%左右的撿漏房源，這些特價(jià)房通常都是流拍后，再次降價(jià)的房源。
撿漏購(gòu)房要警惕風(fēng)險(xiǎn)
與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優(yōu)勢(shì)，但是走“捷徑”購(gòu)房，置業(yè)者也會(huì)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)北京市律師協(xié)會(huì)律師介紹，競(jìng)買法院拍賣房屋可能存在實(shí)際費(fèi)用負(fù)擔(dān)過高、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、因存在其他居住權(quán)人而導(dǎo)致取得房屋產(chǎn)權(quán)后不能實(shí)際入住、產(chǎn)權(quán)不清、法院輪候拍賣等不同風(fēng)險(xiǎn)因素。
那么，面對(duì)諸多隱患，購(gòu)買者在競(jìng)拍前要特別注意哪些問題？
首先，要看拍賣的房產(chǎn)屬性，包括年限、土地出讓性質(zhì)、是否拿到房產(chǎn)證，“如果土地是劃撥的，二次交易時(shí)還要補(bǔ)交土地出讓金，如果是預(yù)售房，由于不能立刻拿到房產(chǎn)證，可能還面臨著二次糾紛。”
其次，注意拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況，比如夫妻雙方共有產(chǎn)權(quán)；是否有第一債權(quán)人之外的其他債權(quán)人。例如有的法拍房，在法庭拍賣前原房主和他人簽署了長(zhǎng)期的租賃合同，如未提前協(xié)商好，很可能出現(xiàn)租戶不愿搬離，競(jìng)得人無法入住的情況。
第三，需要查看拍賣房產(chǎn)是否有抵押，是否有債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉ㄅ姆亢罄m(xù)所有費(fèi)用均由購(gòu)房者承擔(dān)。因此，拍賣前要處理好包括物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用的拖欠情況。
最后，從市場(chǎng)角度來看，由于“法拍房”數(shù)量有限、選擇面窄，若購(gòu)房人因“貪便宜”而急于購(gòu)房，可能會(huì)遇到房屋地理位置、戶型、朝向、周圍環(huán)境、配套設(shè)施差強(qiáng)人意的問題，影響居住品質(zhì)及房屋再次上市交易。因此，競(jìng)買者有必要在房產(chǎn)拍賣之前對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，掌握第一手資料，做到心中有數(shù)，同時(shí)辨別中介方的“推銷說辭”，理性購(gòu)房。
看到這些，不少人對(duì)法拍房更加疑惑不解：法拍房那么復(fù)雜，我們還能好好撿漏嗎？對(duì)此，北京法拍網(wǎng)投資總監(jiān)關(guān)越表示，法拍房之所以低于市場(chǎng)價(jià)，是因?yàn)槠浯嬖诟鞣N各樣的風(fēng)險(xiǎn)，但也并非所有的法拍房都“碰不得”，因此才能叫“撿漏”。競(jìng)拍前，購(gòu)房人應(yīng)該提前做好工作，事前調(diào)查拍賣標(biāo)的物詳細(xì)信息、產(chǎn)權(quán)人信息等。如果遇到比較復(fù)雜的（如帶有租約）的法拍房，盡量選擇避開，因?yàn)閳?zhí)行法院通常不會(huì)強(qiáng)制租客騰空，只能由購(gòu)房者通過另立民事案件處理。
