當你與開發(fā)商簽訂購房合同并支付了購房款，卻發(fā)現(xiàn)在此之前開發(fā)商已經將這套房子賣給了其他人，并且也簽訂了有效的房屋買賣合同，而雙方都要求履行合同，那么這套房子到底屬于誰？
無法付清工程款后“以房抵債”
2012年，某房產開發(fā)公司在開發(fā)某商貿城項目過程中，將部分工程發(fā)包給唐某進行施工。因某房產開發(fā)公司資金緊張，施工完成后某房產開發(fā)公司與唐某簽訂《欠款支付協(xié)議》，約定將商貿城中5、6、7、8號房折價抵償唐某的工程款，并于2017年6月10日出具相關證明，約定唐某可以自行出賣出租，相關房產手續(xù)由某房產開發(fā)公司負責配合辦理。
2017年11月29日，在唐某的委托下，某房產開發(fā)公司分別與蘇某等4戶簽訂了4份《商品房買賣合同》，將商貿城5、6、7、8號商品房分別出售給該4戶。
其中，6、7、8號商鋪自2013年起被某房產開發(fā)公司出租并收取租金，直至出售時仍為出租狀態(tài)。買家足額支付購房款后，某房產開發(fā)公司將已收的2017年12月1日至2018年12月31日的上述三間商鋪租賃費返還給了買家。
蘇某購買了5號商鋪，在與某房產開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》中對房屋面積、單價、總價等進行了約定，并約定買受人應當于2017年11月30日前支付全部房價款，出賣人應當在2017年11月30日前交付該商品房。
簽訂合同當日，蘇某向唐某支付了50萬元購房款，唐某于2017年12月1日向蘇某出具收條，載明：“今收到蘇某交來商貿城5號門面房款伍拾萬元”次日，某房產開發(fā)公司將5號商品房交付給蘇某，蘇某收房后將其出租，并收取租金。
然而，令唐某沒想到的是，某房產開發(fā)公司用來抵債的這4套房，在之前竟然已經被“賣”出去了。
以簽訂虛假購房合同作為借款擔保
2017年1月17日，某房產開發(fā)公司法定代表人李某因公司財務資金短缺，向王某借款200萬元。王某提出必須有抵押物才能將錢借給李某，某房產開發(fā)公司決定將商貿城5、6、7、8號房作為借款擔保，但因客觀原因，上述商鋪無法辦理抵押登記。于是，某房產開發(fā)公司決定通過簽訂《商品房買賣合同》的方式為王某出借的款項提供擔保。在李某提出借款的當日，王某與某房產開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定某房產開發(fā)公司將商貿城中5、6、7、8號房出售給王某。合同約定，“商品房單價為6129元/㎡，總價款2000000元。（合同上對該商品房的單價及總價有涂改，改為單價為10500元/㎡，總價款3426360元），出賣人應當在2016年12月30日前向買受人交付該商品房?！?/p>
此后，因李某無法按時還錢，王某向6、7、8號商鋪的租戶收取了2018年至2019年的租金。
矛盾升級，購房者訴至法院
2018年12月1日，李某向王某出具了由李某簽字并加蓋某房產開發(fā)公司印章的《承諾書》，載明若某房產開發(fā)公司2019年4月30日前未還清王某借款，則王某有權處置抵押物，某房產開發(fā)公司配合辦理手續(xù)。
2019年11月，王某與四戶購房者先后向公安機關報案，公安機關對李某涉嫌合同詐騙立案偵查。李某等相關人員向公安機關陳述，案涉的商貿城5、6、7、8號商品房系受唐某委托出售，而與王某簽訂的《商品房買賣合同》系因向王某借款200萬元時王某要求用房屋抵押才訂立的虛假合同。公安局經偵查后認為不構成犯罪，撤銷了案件。
隨后，四戶購房者分別向法院提起訴訟，認為某房產開發(fā)公司與王某簽訂的《商品房買賣合同》系為了保證王某出借款項的安全而簽訂，系以虛假的意思表示實施的民事法律行為，訴請判決確認該《商品房買賣合同》無效，某房產開發(fā)公司與王某到不動產登記中心注銷《商品房買賣合同》網簽登記。
法院認為，王某與某房產開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同明為商品房買賣，實質上為房產開發(fā)公司通過以與王某簽訂《商品房買賣合同》的方式為王某出借給李某的200萬元借款提供擔保，系雙方當事人的虛假意思表示，依法應當認定為無效，涉案房屋的備案登記應當予以注銷。
王某不服一審判決，提起上訴。二審法院認為，王某與某房產開發(fā)公司均系具有民事行為能力的主體，雙方簽訂了《商品房買賣合同》并對合同進行備案，當日王某通過銀行轉賬向李某支付200萬元，李某出具了加蓋公司印章的收到購房款的收條，因此可以認定雙方有買賣商品房的真實意思表示。
同時認為，現(xiàn)有證據尚不足以證明2017年1月17日王某就合同所支付款項系借款。即便《商品房買賣合同》是作為200萬債權的擔保而存在，在該擔保形式下，作為債權人的王某也可以在債務履行期限屆滿后，向債務人某房產開發(fā)公司主張債權，在房產開發(fā)公司拒不償還債務或無力還債的情況下，王某可以就《商品房買賣合同》項下的商鋪主張相應權利，以擔保其債權的實現(xiàn)。
最終，二審法院認為一審判決認定基本事實清楚，但適用法律錯誤。判決撤銷一審法院作出的民事判決，駁回一審原告的訴訟請求。蘇某不服二審判決，申請再審。
法院判決注銷“以房抵債”購房合同網簽登記
2023年10月23日，貴州省高級人民法院提審該案。
法院審理認為，雖然王某與某房產開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，但從合同約定內容以及履行情況來看：第一，雙方合同約定的交房時間早于合同簽訂時間；第二，雙方在同一商品房合同約定出賣4個不同房號的商品房，不同于一般情形下商品房買賣合同采取一房一合同的交易習慣；第三，在無重大市場風險變化的情形下，雙方在同一天約定的單價、總價與最終成交價格先后差距巨大，明顯不符合商業(yè)邏輯；第四，現(xiàn)無證據證明某房產開發(fā)公司向王某交付了案涉商品房；第五，王某未提交證據證明支付了案涉房屋的維修基金等費用。綜上，雙方之間不符合商品房買賣的一般交易習慣。再結合李某等人員在公安局的供述，可以認定雙方是通過簽訂《商品房買賣合同》的方式為王某出借的款項提供擔保，不能認定為商品房買賣合同關系。
法院認為，雙方以簽訂《商品房買賣合同》的方式為出借款項提供擔保的合意不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應屬合法有效，王某有權主張某房產開發(fā)公司繼續(xù)履行交付標的以擔保其債權的實現(xiàn)。但因雙方并未辦理轉移登記，故僅在雙方之間具有債權效力，不能對抗第三人。
蘇某與某房產開發(fā)公司之間存在商品房買賣合同關系，其亦有權依據合同約定要求某房產開發(fā)公司繼續(xù)履行交房的義務。此時，王某與蘇某就同一標的均與某房產開發(fā)公司訂立合同，各方之間就標的物的履行形成了競爭關系。
《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條規(guī)定，“審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位?！?/p>
該案中，蘇某在簽訂《商品房買賣合同》后已經交付了合同約定的購房款并占有案涉房屋，而王某與某房產開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》僅具有債權效力，王某未占有房屋。因此，應當優(yōu)先保護已經交付購房款且已經占有案涉房屋的蘇某的權利，最終法院判決，對于蘇某要求確認王某與房產開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》無效的訴請不予支持，要求注銷該《商品房買賣合同》網簽登記予以支持。
以案說法:
如何判定房子到底該歸誰？
貴州省高級人民法院法官李鋒表示，現(xiàn)實生活中，人們通過簽訂《商品房買賣合同》的方式為借款、買賣等債權提供擔保的現(xiàn)象較為普遍。這種交易模式并非民法典明文規(guī)定的典型擔保方式，屬于交易習慣中的讓與擔保。
“如果當事人未辦理商品房所有權轉移登記，未就擔保功能的發(fā)揮形成有效的公示，則無法對抗第三人，不能設立讓與擔保，債權人無權就擔保標的物商品房優(yōu)先受償?！崩钿h說，此種情形下，不誠信的債務人則極有可能“一房數賣”，再次處分擔保標的物，將商品房再次出售或抵押。
對于“一房數賣”的糾紛案件處理，必須綜合考量當事人辦理房屋所有權轉移登記、合法占有房屋、合同履行情況以及合同成立先后等因素后，再確定優(yōu)先保護哪一位債權人的合法權益?！半m然債權具有平等性，但各方當事人對不同合同的履行程度并不一致，合同所約定的權利義務履行越充分，就意味著雙方之間的交易越成熟，該合同所體現(xiàn)的信賴利益和交易秩序就越應受法律保護。”
如果存在數份商品房買賣合同均有效且債權人均要求履行合同的，根據物權優(yōu)先債權的法理，因該債權人已經成為合法的物權人，故一般應優(yōu)先保護已經辦理商品房所有權轉移登記的債權人。如已完成商品房所有權轉移登記的債權人與債務人存在惡意串通損害第三人合法權益行為的，則相應的買賣合同應當認定為無效，該惡意辦理登記的債權人也不能獲得優(yōu)先保護的地位。
對于各債權人均沒有完成商品房轉移登記的，應當優(yōu)先保護已經合法占有房屋的債權人；如果各個債權人均未完成商品房所有權轉移登記，也未合法占有房屋，則要進一步考察合同履行情況，比如購房款的繳納比例、商品房合同的登記備案時間先后、辦理貸款情況等。如果數個買賣合同均未履行的情況，可以參考商品房買賣合同成立先后順序確定權利保護順位。（□本社記者 李卓謙 劉國彬）
