2022年8月10日，黃某將家中的茶臺(tái)放在1樓樓道公共區(qū)域，兩個(gè)月未挪走。其間，小區(qū)物業(yè)張貼通知要求業(yè)主限期自行清理堆放在樓道的雜物，黃某對(duì)此并未理睬。直至2022年10月中旬，黃某發(fā)現(xiàn)茶臺(tái)丟失，多番找尋無(wú)果后，黃某想到物業(yè)此前張貼的清理雜物通知，認(rèn)為是物業(yè)搬走了茶臺(tái)，要求物業(yè)償還茶臺(tái)或賠償損失3500元。雙方多次協(xié)商無(wú)果后，黃某將物業(yè)公司訴至法院。
本案承辦法官、河南省駐馬店市驛城區(qū)人民法院朱古洞人民法庭一級(jí)法官王繼偉介紹，物業(yè)糾紛類案件是目前基層法院受理較多的案件類型。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主方對(duì)服務(wù)質(zhì)量要求的增強(qiáng)，一定程度上導(dǎo)致該類糾紛增多。
據(jù)了解，本案經(jīng)訴前調(diào)解未能調(diào)解成功，主要是雙方當(dāng)事人分歧較大，業(yè)主認(rèn)為自身物品在小區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)作為小區(qū)公共區(qū)域管理方，應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)賠償責(zé)任；而物業(yè)方面則認(rèn)為，業(yè)主擅自占用小區(qū)公用面積，造成一定的安全隱患，物業(yè)在清理堆積物品時(shí)已經(jīng)進(jìn)行過(guò)相應(yīng)公示，且黃某丟失的茶臺(tái)也無(wú)法證明被物業(yè)搬走或清理，故物業(yè)方認(rèn)為對(duì)此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
法院審理后認(rèn)為，建筑物通道、樓梯拐角、安全出口處等區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有部分，這些區(qū)域作為重要消防通道和安全出口，應(yīng)當(dāng)保持安全和暢通，禁止堆放物品，行為人不得有占用、堵塞封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散等損害他人合法權(quán)益的行為。本案中，物業(yè)公司為維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，消除消防安全隱患，保障業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全，提前張貼通知及提示，要求限期自行清理堆放在公共走道及樓梯的雜物，逾期不清理視為無(wú)主財(cái)物進(jìn)行集中清理，該行為屬于正當(dāng)履職范圍，未侵犯小區(qū)業(yè)主的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
同時(shí)，法院認(rèn)為，黃某將自身物品放置在公共區(qū)域兩個(gè)月，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)可能丟失的風(fēng)險(xiǎn)。黃某未能提供證據(jù)證明案涉茶臺(tái)是物業(yè)公司搬走或清理，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不利的后果。黃某要求物業(yè)公司承擔(dān)返還物品或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任沒(méi)有充分事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持，判決駁回其訴請(qǐng)。目前雙方已經(jīng)服判息訴。
法官提醒：
無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)，均應(yīng)堅(jiān)守“不得違法是底線”的原則。業(yè)主在使用建筑物公用部分面積時(shí)不得影響他人正常工作生活或妨害公共安全，同時(shí)應(yīng)對(duì)自身物品進(jìn)行妥善保管，若遇到自身人身或財(cái)產(chǎn)安全遭受侵害的情況，應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案尋求幫助或向人民法院提起訴訟，同時(shí)留存好相應(yīng)證據(jù)。物業(yè)公司在對(duì)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)和管理時(shí)，應(yīng)引導(dǎo)業(yè)主提升安全意識(shí)，合理使用建筑物公用面積，發(fā)現(xiàn)業(yè)主侵占公用面積、阻塞消防通道等情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)與業(yè)主溝通，規(guī)勸業(yè)主清理自身物品。溝通無(wú)果時(shí)，及時(shí)向消防等部門尋求幫助。
服務(wù)不滿意拒交物業(yè)費(fèi)，合法嗎？
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)保障，業(yè)主若對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，應(yīng)當(dāng)以積極方式主張相關(guān)權(quán)利，且應(yīng)當(dāng)分清物業(yè)和開發(fā)商的責(zé)任。近期，安徽省馬鞍山市花山區(qū)人民法院調(diào)解了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，被告為花山區(qū)某小區(qū)業(yè)主，2009年7月至2023年12月一直未交物業(yè)管理費(fèi)，共計(jì)2萬(wàn)余元，理由是房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。
本案在調(diào)解過(guò)程中，承辦法官周陶欣引導(dǎo)業(yè)主正確理解房屋買賣和物業(yè)服務(wù)屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，房屋質(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的問(wèn)題，二者不能混淆。業(yè)主不能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的建設(shè)質(zhì)量等問(wèn)題為由拒交物業(yè)費(fèi)。最終，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，業(yè)主同意一次性付清拖欠的物業(yè)費(fèi)。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
周陶欣介紹，物業(yè)公司與業(yè)主是平等的法律主體，雙方產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，需按照物業(yè)服務(wù)合同約定處理。物業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，雙方之間是一種消費(fèi)行為，不應(yīng)存在“對(duì)立”。一些常見(jiàn)的物業(yè)糾紛中，部分業(yè)主未區(qū)分其與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的關(guān)系，認(rèn)為物業(yè)公司與開發(fā)商屬于同一主體，將開發(fā)商的問(wèn)題歸責(zé)于物業(yè)公司，以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。因此，業(yè)主在主張權(quán)利之前，應(yīng)正確區(qū)分開發(fā)商和物業(yè)公司的責(zé)任。
法官提醒：
業(yè)主若遇到在房屋保修期內(nèi)或保修期內(nèi)未修好的房屋裂縫、煙道漏煙串味、墻面或樓頂滲漏、衛(wèi)生間和廚房防水等問(wèn)題，屬于開發(fā)商分包的建設(shè)方、施工方的責(zé)任。由于部分物業(yè)公司屬于開發(fā)商全資子公司，不少業(yè)主將應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)的問(wèn)題歸責(zé)于物業(yè)公司。實(shí)際上，開發(fā)商將房屋出售后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，應(yīng)由開發(fā)商分包的建設(shè)方、施工方承擔(dān)責(zé)任，而不屬于開發(fā)商成立的物業(yè)公司或者其他物業(yè)公司的責(zé)任。若遇到門窗、水龍頭損害或者電源短路、室內(nèi)墻皮脫落等業(yè)主自用部分的問(wèn)題，也不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，但可委托物業(yè)公司有償服務(wù)。
小區(qū)自治后，還要交管理費(fèi)嗎？
日常生活中，小區(qū)物業(yè)主要由專門的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，若小區(qū)沒(méi)有物業(yè)公司，而是經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意授權(quán)業(yè)主委員會(huì)自治管理，小區(qū)業(yè)主是否還要支付自治費(fèi)？
2020年9月27日，安徽省桐城市某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，并按程序在所在地社區(qū)居委會(huì)、鎮(zhèn)政府、房產(chǎn)管理中心備案。2021年4月，經(jīng)業(yè)主投票解聘原物業(yè)公司，開始實(shí)行業(yè)主自治。該小區(qū)還制定了《全民自治公約》，約定小區(qū)由居委會(huì)代為管理，業(yè)主委員會(huì)提供自治服務(wù)，自治管理包括房屋建筑公用部位，公共設(shè)施設(shè)備，市政公用設(shè)施，公用綠地花木維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理等，業(yè)主按房屋面積向業(yè)主委員會(huì)支付自治管理費(fèi)用。
據(jù)了解，自小區(qū)自治以來(lái)實(shí)行賬目公開、公示，業(yè)主繳納的自治管理費(fèi)用除了支付小區(qū)服務(wù)人員的薪酬之外，剩余部分全部用于小區(qū)改造建設(shè)，業(yè)主委員會(huì)成員不拿薪酬。
楊某是該小區(qū)業(yè)主，拖欠1年的自治管理費(fèi)用723元，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)多次催收無(wú)果后，被起訴至桐城市人民法院。
本案承辦法官、桐城市人民法院范崗人民法庭庭長(zhǎng)周玲菊介紹，本案中，業(yè)主委員會(huì)由小區(qū)業(yè)主自發(fā)選舉并經(jīng)合法程序成立，對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，提供物業(yè)服務(wù)，有權(quán)按照業(yè)主大會(huì)決定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主收取相應(yīng)的自治費(fèi)用，業(yè)主有支付自治費(fèi)用的義務(wù)。最終，法院依法判決楊某支付自治費(fèi)723元。
法官提醒：
安慶市中級(jí)人民法院民事審判第二庭法官楊修介紹，業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的全體業(yè)主實(shí)施自治性管理的組織，具有自行管理物業(yè)的權(quán)利。若業(yè)主委員會(huì)行使了自行管理物業(yè)的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主即形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)因從事物業(yè)服務(wù)的公共事務(wù)而有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。
此外，根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主共同決定事項(xiàng)實(shí)行“絕對(duì)多數(shù)決”原則，即應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，表決事項(xiàng)至少應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，部分事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。一部分業(yè)主的“反對(duì)票”，并不影響業(yè)主委員會(huì)正常行使業(yè)主大會(huì)投票通過(guò)的決議，該決議對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。（□本社記者 潘巧）
